부동산 사이클 및 신도시 투자 기준 4가지

책을 읽으며 알게 된 것

부동산의 하락 신호 5가지. 다음에서 3가지 이상 해당된다면 부동산 하락 신호를 주고 있는 것이다.

① 미분양 증가, ② 청약경쟁률 저조, ③ 구축 아파트 거래 감소, ④ 전세가 쌓임, ⑤ 예정된 공급이 많음

 

★부동산 사이클

- 하향기 ~ 회복기 초반 : 아파트 전세가 귀하고 전세가 및 전세가율 상승 (구축과 저평가된 아파트 매수 추천)

- 회복기 : 구축 아파트의 확연한 상승, 입지 좋은 아파트의 청약 경쟁률이 상승 (분양권, 재건축 아파트 선점)

- 회복기 ~ 상승기 초반 : 구축 아파트의 상승 < 분양권 및 재건축 아파트의 상승, 어지간하면 다 오르는 시기

- 상승기 : 아파트 →  분양권 → 재건축 → 재개발 → 주상복합 순으로 가격이 상승 + 비인기 지역 주상복합도 상승

- 후퇴기

 

입주물량(공급)

부동산 투자에서 첫 번째로 중요한 것은 수요이고 두 번째는 공급이다. 입주물량이란? 분양을 완료하고 입주를 기다리고 있는 세대수의 합을 말한다. 아파트 완공까지 대략 2년~ 2년 6개월의 시간이 소요되므로, 앞으로 2년 내 입주물량을 정확히 알 수 있다.

 * 닥터아파트를 활용해서 과거 연도별 입주물량 DB를 만든 후 연도별로 집계해보자.

 

신도시의 투자 기준 4가지  *세종특별자치시

① 사업 규모가 어떠한가? 사업면적이 크면 규모의 경제가 가능해진다. 신도시는 100만 평 이상인 곳을 말한다. 아파트가 20개 이상 들어오면 적당히 큰 규모의 상업지구가 들어선다. 아파트 개수가 10개 미만인 곳은 신도시 규모가 될 수 없다. 

② 신도시를 만드는 주체는 누구인가? 지방자치단체보다는 정부(LH)가 주관하는 것이 보다 안전하다.

③ 인근 구도심의 좋은 입지와 근접성은? 신도시는 초기 편의시설이 부족, 인접 지역의 편의시설을 이용할 수 있는 것이 좋음

④ 일자리가 함께 들어오는가? 소득 수준이 높은 일자리일수록, 지식기반 사업일수록 효과가 크다.

 

구도심의 시세

구도심의 투자 성공 여부는 수요를 얼마나 예측할 수 있는가에 달려있다. 매매수요와 임차수요를 눈여겨봐야 한다.

① 30년 이상 택지개발지역 : 재건축 아파트

② 30년 이상 택지개발이 아닌 지역 : 재정비 촉진지구

③ 30년 이내 재건축, 재개발이 없는 구도심 : 1군 입지의 구축 아파트

 

★지역 분석방법

① 인구 30만 이하 지방 소도시 : 택지개발지구, 시청, 법원, 시외버스터미널, 영화관 등 상업지구, 학원가, 평당가 높은 아파트 위치 찾기

② 인구 100만 명 이상 광역시 : 업무지구가 밀집된 곳, 교통, 택지개발지구, 신도시, 중학교 학군 등

 

책을 읽으며 깨달은 것

부동산 투자를 위해선 what이 아닌 why를 생각해야 한다. 부동산 가격이 왜 오르고 내리는지 답할 수 있어야 한다. '당신은 왜 부동산 투자를 하는가? 세상은 왜 부동산을 필요로 하는가? 앞으로 부동산은 어떻게 진화할까?' why라는 호기심을 가지고 그에 답할 수 있는 지식을 갖기 위해 내가 가공한 데이터(공부)가 필요하다. 

 

어디에 투자해야 할까? 언제 매수와 매도를 해야 할까? 부동산 투자과정은 선택의 연속이다. 떠도는 소문, 여론에 흔들리지 않을 '나만의 투자 기준을 세우는 것'이 중요하다.

 

나에게 적용할 것

우리동네 시세 지도 만들기. '전세가율이 오른다.'는 이론은 쉽게 와닿는데, 그래프나 데이터 그림을 보니 너무 낯설었다. 부동산 투자에 필수적으로 활용되는 사이트와 친숙해져야겠다. 렘군님의 투자 이론 방법을 기초로 내가 살고 있는 우리 동네 시세 지도를 직접 만들어보자. (2022년 5월 14일까지)

 

나만의 투자 기준을 만들기. 이건 단번에 되진 않겠지만, 스터디 마무리할 때쯤엔 90%는 수립되었으면 좋겠다. 상가, 토지보단 '아파트'를 중점으로 신도시, 구도시, 재건축 등 물건별로 중점사항을 구분해서 볼 줄 아는 시각을 기르자. 본 책을 3회 이상 읽고 렘군님의 투자 과정을 복기해보고, 모의 투자를 해보자.