부동산 투자에 성공하기 위한 습관과 방법

가난한 청년의 부자 공부를 읽고

함태식 저자의 '가난한 청년의 부자 공부'를 읽고 리뷰해본다. 저자에 대한 설명을 더해보자면, '얼음공장'으로 유튜브 및 강의 활동을 지속적으로 해오고 있는 분이다. 이 책에는 저자의 투자 경험과 생활, 투자 가치관이 담겨있다.

직장인의 재테크 환경 세팅하기

직장인은 회사에서 에너지와 시간을 80% 소진한다. 가지고 있는 가방이 가득 차있는데도 돌아와서 그것을 더 채우려고 한다. 투자에 시간을 쏟으려면, 가방 안을 비워야 한다. 무언가를 바꾸고 싶다면 환경을 바꾸고, 주변 사람을 바꿔라. 한 달 동안 했는데 결과가 안 나오면 불안하다. 그게 도전이다.

저자는 좋은 직장을 퇴사한 후 투자 공부에만 매달렸다. 일반 직장인들은 회사에서 에너지와 시간을 80%를 소모하기 때문에, 퇴근하고 나서 100% 좋은 컨디션으로 많은 시간을 쏟기 어렵다. 달에 월급이 꾸준히 들어오는 상황에서 플러스 소득을 얻고자 하는 상황과 당장 내가 일하지 않으면 0원인 상황은 확실히 마음가짐부터 다르다.

 

지금 직장을 관둘 만큼 투자 지식이 많지도 않고, 결심도 서지 않았다. 현재 상황에서 내가 할 수 있는 것은 환경을 바꾸고, 주변 사람을 바꾸는 것, 퇴근 이후의 시간을 효율적으로 쓰는 것. 퇴근 후 경제/금융 공부, 부동산 공부 후 주말엔 파이프라인 확장을 위한 활동을 하고 나보다 전문가가 있는 그룹에 들어가고자 한다.

투자 일기를 써야 하는 이유

자기 계발을 통해 몸값을 올려야 한다. 어떻게 판단하는가? '나에게 어떤 제안이 들어오는가?'를 살펴보면 된다. 정도를 걷는 것이란, 기록하고 쓰는 것. 투자 일지를 쓰면 잘못이 보이고 방향성이 보인다.

인터넷에 인증된 방법, 남이 했던 것을 무작정 따라 하는 것보다 내가 직접 해보며 하나둘씩 얻어가야 한다. 강의는 그저 그 사람의 지식을 훔치는 것뿐이다. 자신에게 체화시키고 노하우로 만들기 위해선 직접 해보고, 기록을 남겨야 한다.

 

저자는 '내가 하고 싶은 것'을 했다. 살을 빼고 싶어서 다이어트를 했고, 영어공부를 하고, 책을 쓰고, 유튜브 채널을 개설했다. 일단 해보는 것이 중요하다. 하고 나면, 내 주위에 나를 도와줄 사람들은 얼마든지 있다. 얼음공장님은 자신의 투자 일지를 활용해서 <가난한 청년의 부자 공부>라는 책을 출판했다. 정독 후 나만의 투자 일기를 어떻게 남겨야 할지 고민해보자.

투자를 해야 하는 이유와 목표 설정하기

화폐는 가치가 아니라 교환수단이다. 이 화폐의 '가치'는 점점 떨어진다. '막연하게 잘하려고 하는 것, 인증된 틀을 따라가기만 하는 것'은 좋지 않다. 목표는 구체성이 있어야 한다. 갖고 싶은 부동산을 알아보고, 1년이 지날 때마다 그 가격을 비교해보아라.

내가 가지고 싶은 ① 부동산 리스트, ② 속성, ③ 그것을 가지려면 어느 속도로 돈을 모아야 하는지 알아야 한다. 부동산 투자를 할 때는 한 가지만 하지 말고, 아파트 → 재개발, 재건축 → 상가 → 토지 → 건물 → 지방과 서울 순으로 여러 패턴을 돌아봐야 한다. 특수물건도 다뤄보아야 한다. 선순위 임차인, 가장 임차인, 유치권, 법정지상권, 선순위 가처분, 현금청산 물건 등 특수물건 관련 부동산 용어도 공부해야 한다.

부동산 투자 시 확인해야 하는 것

부동산은 규제보단 수요와 공급을 봐야 한다. 매매 순환 주기도 잘 살펴야 한다. 부산, 대구, 인천 등 주요 광역시는 사고 버티면 살아남는 시장이다. 광역시는 일자리보다 학군이 중요하다. 부산, 인천, 대구 등은 실 수요장이기 때문에 싼 가격에 사고 기다리면 된다.

부동산 가격은 수요와 공급에 있다. 여기서 공급이란, 분양 전환, 구축, 전세를 모두 포함해서 봐야 한다. 정부에서 수도권에 아파트 37만 호를 짓는다는 기사가 있다. 중요한 것은, 37만 호가 적게 공급된 것인지, 많게 공급된 것인지 판단할 줄 알아야 한다.

 

정부는 2022년까지 수도권에 37만 호를 공급한다. 이 중 분양은 사전청약 6만 호를 포함한 24만 호이다. 남은 본 청약은 18만 호. 이 아파트는 2020년부터 2022년까지 3년 동안 공급되기 때문에, 연평균은 공급량은 6 만호라고 볼 수 있다. 2006년~2010년 수도권에는 연평균 15만 호가 공급되었다. 37만 호 공급계획은 부족하다는 결론을 내릴 수 있다.

나에게 알맞은 투자환경 만들기

나의 현재 조건에서 성공하려면, 퇴근 후 한정된 시간을 효율적으로 "잘" 써야 한다.

• 환경 바꾸기 : 부동산 공부하기. 부동산 지식을 적용한 정리노트를 만들고, 유튜브를 본다.
• 사람 바꾸기 : 전문가 또는 비슷한 관심사를 둔 사람을 옆에 두기. 부동산 공부 카페를 적극 활용하기
• 목표물 찾기 : 평소 좋아하는 지역은 부산, 인근 지역은 여수. 두 지역에서 갖고 싶은 부동산 찾아보기
• 투자일지 쓰기 : 블로그에 부동산 정책 공부와 투자 일지 쓰기

2기 신도시가 마감되지 않았는데 3기 창릉 신도시가 2025년 입주를 목표로 생긴다고 한다. 부동산 투자는 정책과 정보를 놓지 않고, 관련 차트들을 꾸준히 업데이트해야 하는 부지런함을 갖춘 사람만이 성공할 수 있는 투자라고 생각한다. 새로운 정권이 5월 집권하면서 부동산 정책도 많이 바뀔 것이다. 한 달의 시간을 효율적으로 잘 써서 원하는 것 이루자.