[지식산업센터] 골든게이트 여수 비즈밸리 분석

나의 첫 번째 부동산 공부 도전기. '세빛희'님의 부동산 책을 읽다 너무 어려워서 지지부진하던 중, 주변에 전남 최초로 지식산업센터가 생긴다는 소식을 접했다. 부동산 투자 관련 규제가 심해져서 지식산업센터가 풍선 효과를 보고 있다더니, 전남까지 그 열기가 내려왔나 보다 했다. 아직 아파트 공부를 제대로 마치지 못했지만 지식산업센터는 부록 분량으로 공부하기 부담이 없었고, 임장도 가볼 수 있어 먼저 남기게 되었다. (부동산 초보의 공부일지이다.)

지식산업센터란?

건축물에 사업(제조업, 지식산업, 정보통신산업) + 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 다층형 집합건축물을 말한다. 타 건축물과 차이점이 있다면, 업종의 사업 분야가 제한이 있으며 공장, 사무실(오피스) 용도여야 한다는 것이다. 이러한 제한이 있는데도 지식산업센터 투자가 활발한 이유는 대출이 잘 나오고, 주택수에 미포함되며, 부동산 규제를 받지 않아 무제한 전매가 가능하기 때문일 것이다.

구분	내용	비고
업종제한	지식산업, 정보통신산업	* 관련법 : 산업직접활성화 및 공장설립에 관한 법률
위치	준공업 지역, 일반공업 지역, 택지개발지구 일부
활용방안	사무실, 연구소, 작은 공장, 창고
건축물대장	공장, 업무시설, 창고

지식산업센터 투자를 위한 Check list 5

아래의 기준으로 지식산업센터를 투자하기도 마음먹었으면, 다음으로는 호실을 골라야 한다. 호실을 고를 때는 내가 그 사무실로 출근하는 사람이라 생각할 때, 편리한 기준을 생각해보면 된다. ① 지하층보단 지상층, 너무 고층보다는 중간층을 선호한다. ② 같은 층이라면 엘리베이터에 가까운 호실이 편리하다. ③ 도로변의 후면부보다는 전면부가 좋다.

• 주변환경 : 역세권 여부와 교통편. 출퇴근이 용이해야 한다. 인구 수와 일자리 수 밀집 여부를 확인한다.
• 규모 : 연면적이 넓을수록 편의시설이 많이 들어올 수 있다. 주차장도 기계식보다는 자주식을 선호한다.
• 연식 : 최신의 것, 신축일수록 좋다.
• 브랜드 : 에이스, SK, 현대 등 유명한 건설사를 선호한다.
• 매물 : 미리 임장을 다녀와 현장 분위기를 파악하고, 대출 가능 여부도 살펴보아야 한다.

센터와 호실까지 고른 후에는, 매입가가 적정한지 비교를 위한 평당가와, 수익률을 계산해보아야 한다. 평당가 계산은 타 지역의 지식산업센터와 비교해 볼 때 상대적으로 적정한 가격에 매입할 수 있는지 판단해준다. 공급면적과 전용면적을 조사한 후 평당가를 계산(매매가/공급면적)하고, 주변 지식산업센터의 시세와 비교해본다. 수익률 계산방법은 '연 순수익/실투자금액*100'이다.

 - 실투자금액은 '분양금액-대출금액-임대보증금'이며, 연 순수익은 '연차임-연이자'이다.

 

주의할 점은, 주변에 입주물량이 없어야 한다는 것이다. 아파트와 달리 지식산업센터는 입주를 마칠 때까지 1년 정도의 시간이 소요되기 때문에, 주변에 예정된 공급이 있는지 살펴봐야 한다. 또한, 국가산업단지의 경우 직접 사용 후 임대를 줄 수 있다는 조건이 있기 때문에 산업단지 해당여부도 체크해야 한다.

골든게이트 여수 비즈밸리에 대해서

위치는 여천 NCC 앞 '전남 여수시 주삼동 563-32'에 들어오며, 지역지구로 일반공업지역(삼동지구), 준공업지역(국가산단)에 해당한다. 입지는 여수공항, KTX 열차와 가까워 교통편이 잘 연결되어 있고, 배후부지에 여수산단이 있다는 장점이 있다.

 

여수 골든게이트 비즈밸리 소개 영상을 보면, 다음과 같은 호재가 있다고 한다. ① 전남 광양권에 포스코와 롯데케미컬 공장이 건립될 것이며, 공장 증설로 협력업체 또한 증가할 것. ② 2차 전지, 수소에너지 등 관련 투자도 계속해서 진행 중.

 

골든게이트 여수 1층은 근린생활시설(상가), 지상 2층~8층은 지식산업센터, 9층부터 15층까지는 업무시설 공간이다. 이 중 2~4층은 드라이브 인 시스템을 구축되어 차량이 직접 올라갈 수 있는 장점이 있다. 건물 정보에 대해서는 공식 홈페이지에 자세한 정보들이 있어 출처 링크만 남기고 설명은 이만 줄인다.

모델하우스를 다녀오고 나서

내가 모델 하우스 다녀왔을 때에는, 공식 홈페이지 외 부동산 카페, 블로그 등 인터넷으로 접할 수 있는 정보가 너무 한정적이었다. 그래서 지식산업센터에 대해 공부해 본 후 모델 하우스를 찾아갔다. 아직 투자에 대한 확신은 없어서 몇 가지 여쭤보러 갔더니 정말 친절히 잘 설명해주셨다. 자세한 설명을 들으면서, 궁금했던 점도 해결하고 아래 체크리스트를 떠올리며 내 생각도 정리해봤다.

 

※ 개인적인 생각이니 참조만 해주시길 바라며, 부동산 공부 초보라는 것을 명심해주세요.

1. 주변 환경은 3점. 먼저 입지는 공항과 기차역에 가깝고 순천, 광양 등 주변 도시를 잇는 교통편도 좋다. 여수산단이 배후부지라서 일자리 또한 밀집되어 있다. 그런데 지역에 오랫동안 살아온 사람으로서 공실률에 대한 확신이 들지 않았다. 자세한 내용은 아래 추가로 기재한다.
2. 규모는 5점. 지하 1층부터 지하 15층으로 설계되었다.
3. 연식도 5점. 2024년 즈음 완공될 예정으로 새 건물이다.
4. 매물 : 매물이 많이 나와있다. 이제 사전 의향서를 접수하며 투자자, 구매자를 모집하는 중이다. 직접적으로 공개된 정보는 아니라서 정확하지는 않다. 대출은 지식산업센터 특성상 80%에서 90%까지 나온다는 장점이 있다.

투자에 결심이 서지 않은 것은 '공실률에 대해 걱정하지 않아도 되는지'에 대한 근거 자료를 찾지 못한 이유가 가장 컸다. 인근 도시에서 여러 해 살아왔는데, 백화점이나 창업을 위한 공간이 새로 입점해도 몇 년 후엔 없어졌다는 소문이 들렸다. 물론, 생활권역에서의 영향을 미치는 건물과 사업(일터)을 위한 건물은 비교군 자체가 다를 수도 있다. 내가 못 찾아서 문제지만. 그리고, 등기 전 프리미엄가가 붙을 때까지 돈이 묶여야 하는데 은행 대출이 많이 나온다는 장점이 있다 해도 정권 교체로 여러 가지 조건이 바뀔 수 있는 상황에서 섣부른 투자가 될 수도 있지 않을까 라는 생각이 들기도 했다.

 

대학생 때, 서울 마곡역에서 지내며 지식산업센터에 입주한 회사에서 아르바이트를 한 적이 있다. 하나의 건물에 여러 건물이 입주해서 호실을 나눠 쓴다는 것이 특이했는데, 땅값이 비싸고 공급지가 많지 않은 서울이라서 가능한 것이라고 생각한다. 여수도 마찬가지일까? 만일, 투자 목적으로 매입을 결정하신 분이 있다면 공실률에 대한 불안을 어떻게 잠재우셨는지 궁금하다.

 

지금은 너무 모르는 것도 많고, 감에 의존한 것이 70% 이상이라 부족한 부분이 많다는 것을 느낀다. 그래도 하나하나 찾아보며 공부하고, 현장까지 갔다는 적극적인 자세에 만족하자! 더불어, 글을 쓰며 느낀 점. 맨 땅에 혼자 부동산 공부를 하려니 어떤 점을 주력해서 봐야 하는지와 기본적인 수익률 계산도 모르는 것이 너무 많다. 카페나, 전문가분의 생각도 들을 수 있는 방법을 찾아서 기초부터 튼튼히 공부하자.